Conflictos locativos
¿Qué problema tenés con el alquiler o el inmueble?
No todos los conflictos requieren inmediatamente una demanda. Primero hay que identificar qué ocurrió, qué puede probarse y cuál es la vía adecuada.
Mi inquilino no paga
Si se acumularon alquileres impagos, lo primero es ordenar la deuda y revisar qué intimación corresponde.
Cuando se trata de vivienda y se pretende reclamar el desalojo por falta de pago, la intimación previa debe prepararse correctamente.
El contrato venció y no entrega el inmueble
Que haya vencido el plazo no significa que convenga demandar sin revisar antes qué ocurrió después.
Hay que analizar si ya se comunicó fehacientemente la finalización y la exigencia de restitución.
Hay ocupantes que no figuran en el contrato
Puede haber familiares, terceros, subocupantes o personas cuyo título para permanecer en el inmueble no esté claro.
Conviene identificar quiénes ocupan efectivamente la propiedad y dejar correctamente informada esa situación antes de avanzar.
Recibí o necesito enviar una intimación
Una carta documento puede fijar posiciones que después resulten importantes.
Antes de enviarla o contestarla conviene revisar contrato, deuda, antecedentes y objetivo del reclamo.
Entregaron las llaves pero quedaron deudas o daños
La restitución del inmueble conviene documentarla.
Puede ser importante dejar constancia del estado de la propiedad y reservar los reclamos pendientes por alquileres, servicios, expensas o daños cuando corresponda.
Recibí una demanda o quiero acordar una entrega
Si ya existe una intimación o un proceso judicial, hay que revisar rápidamente qué trámite se inició y qué plazo está corriendo.
También puede evaluarse una entrega ordenada o un acuerdo antes de continuar litigando.
Causal · Ocupación · Prueba
En un desalojo no alcanza con tener razón: hay que poder probarlo
El punto de partida no es redactar una demanda.
Primero hay que determinar por qué existe obligación de restituir el inmueble, qué se reclama exactamente y qué elementos permiten acreditarlo.
Contrato y causal
Hay que revisar:
- fecha;
- destino;
- plazo;
- vencimiento;
- condiciones de rescisión;
- situación actual de la ocupación.
No es lo mismo falta de pago, vencimiento, ocupación precaria o una situación sin contrato vigente.
Deuda
Conviene reconstruir con precisión:
- períodos adeudados;
- pagos realizados;
- alquileres;
- servicios;
- expensas;
- otros conceptos que puedan corresponder.
Una deuda mal calculada puede complicar una intimación que, bien planteada, era sencilla.
Intimaciones
Hay que saber:
- qué se envió;
- cuándo;
- qué se reclamó;
- qué respondió la otra parte;
- y qué efecto produce esa comunicación.
No todas las causales requieren exactamente el mismo recorrido.
Ocupación y prueba
Antes de avanzar conviene identificar quién ocupa realmente el inmueble y reunir lo que exista:
- contrato;
- recibos;
- transferencias;
- mensajes;
- cartas documento;
- fotografías;
- actas;
- presupuestos;
- constancias de entrega.
El contrato importa, pero no alcanza por sí solo
Un conflicto sólido puede complicarse si la causal está mal planteada, la intimación es defectuosa o la prueba no permite acreditar lo que se reclama.
Del contrato a la solución
Intimar, acordar, demandar o defender
La estrategia depende de la etapa en la que se encuentre el conflicto.
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Revisamos contrato, deuda y ocupación
Identifico cuál es el vínculo jurídico, qué se reclama y quién está efectivamente en el inmueble.
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Ordenamos documentación y prueba
Revisamos pagos, mensajes, intimaciones, recibos, estado del inmueble y cualquier antecedente útil.
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Definimos si conviene intimar o negociar
Según el caso puede corresponder:
- intimación fehaciente;
- acuerdo de entrega;
- reconocimiento de deuda;
- plan de pago;
- restitución con fecha cierta.
No todos los conflictos necesitan llegar a juicio.
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Si hace falta, avanzamos judicialmente
Puede corresponder iniciar un desalojo, reclamar sumas adeudadas o ejercer la defensa frente a una intimación o demanda ya recibida.
Si el asunto requiere avanzar, previamente explico:
- qué trabajo sería necesario;
- qué etapas pueden existir;
- qué documentación falta;
- cómo se manejarían los honorarios profesionales.
Contame qué contrato existe, qué se reclama y quién ocupa el inmueble.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre desalojos y alquileres en San Juan
¿Cuándo se puede iniciar un juicio de desalojo en San Juan?
Cuando existe una obligación exigible de restituir el inmueble y la situación encuadra en una causal que permite reclamar judicialmente su entrega.
Antes de iniciar conviene revisar contrato, intimaciones, ocupantes y prueba disponible.
Mi inquilino no paga, ¿qué tengo que hacer primero?
Primero hay que ordenar la deuda y revisar qué intimación corresponde.
Si se trata de una locación de vivienda y se pretende el desalojo por falta de pago, la intimación previa debe cumplir los requisitos legales antes de iniciar la acción.
El contrato venció y el inquilino no se va, ¿qué se puede hacer?
Hay que revisar qué ocurrió después del vencimiento y si ya se comunicó fehacientemente la finalización del vínculo y la exigencia de restitución.
Con esos antecedentes se determina qué vía corresponde seguir.
Hay ocupantes que no figuran en el contrato, ¿cómo afecta el desalojo?
Es importante saber quiénes ocupan efectivamente el inmueble y en qué carácter.
La existencia de terceros debe relevarse e informarse correctamente porque puede influir en las notificaciones y en la forma de tramitar el caso.
Entregó las llaves pero dejó alquileres, servicios o daños pendientes. ¿Puedo reclamar?
La entrega de llaves no elimina automáticamente otros reclamos.
Conviene documentar la restitución, el estado del inmueble y dejar a salvo los conceptos pendientes que puedan acreditarse.
Me llegó una carta documento o una demanda de desalojo. ¿Puedo defenderme?
Sí.
Hay que revisar inmediatamente qué se recibió, cuál es la causal invocada, qué documentación acompaña la otra parte y qué plazo está corriendo.
Según el caso puede corresponder contestar, discutir el reclamo o negociar una entrega ordenada.