Mi inquilino no paga
Si el inmueble es vivienda, antes de demandar hay que intimar el pago con un plazo no menor a diez días corridos. Demandar sin esa intimación es regalarle una defensa a la otra parte.
CÓMO SE MIRA UN DESALOJO
En un juicio de desalojo no alcanza con tener razón: hay que poder probarlo
El juez no evalúa si el ocupante es buena o mala persona. Evalúa si existe un deber de restituir exigible, si está bien acreditado y si el trámite elegido es el correcto.
Por eso lo primero no es redactar la demanda. Es determinar la causal: no es lo mismo reclamar por falta de pago, por contrato vencido, por ocupación precaria o por intrusión. Cada situación exige preparar cosas distintas antes de ir a tribunales.
Soy Maximiliano Paz, abogado, Mat. Prof. 4.868 del Foro de Abogados de San Juan. Trabajo desalojos y conflictos de alquiler en Capital, Rivadavia, Rawson, Chimbas, Santa Lucía y alrededores.
Revisar mi caso por WhatsApp“El resultado de un desalojo suele definirse antes de iniciar: en cómo se intimó, a quién se demandó y qué prueba se armó.”
ERRORES QUE PUEDEN COMPLICAR EL CASO
- Intimar mal o reclamar una deuda inflada.
- Demandar solo al inquilino y omitir ocupantes.
- No documentar entrega de llaves, daños o servicios.
- Aceptar pagos sin dejar reservas después del vencimiento.
ANTES DE AVANZAR, REVISÁ
- Contrato, fecha de firma y plazo.
- Períodos realmente adeudados.
- Carta documento o intimación previa.
- Quién ocupa efectivamente el inmueble.
Si esos puntos no están claros, conviene ordenar el caso antes de mandar una intimación o iniciar juicio.
SITUACIONES CONCRETAS
Cuándo conviene consultar antes de intimar, firmar un acuerdo o iniciar juicio
En alquileres, el apuro sale caro. Una carta documento mal redactada, una deuda mal calculada o una entrega de llaves sin constancia pueden costarte el juicio que creías ganado.
El contrato venció y no se va
Terminó el plazo y sigue adentro. Ojo con lo que pasó después del vencimiento: si seguiste cobrando sin reservas, la contraparte va a argumentar que el contrato continuó.
Hay ocupantes que no figuran en el contrato
Demandás al inquilino, ganás, y el día del lanzamiento aparece un tercero que dice que vive ahí. Los ocupantes se identifican antes, no después.
Me llegó una carta documento o intimación
No la contestes en caliente y no la tires. Lo que respondas —o lo que calles— puede leerse después como reconocimiento de deuda o como aceptación de la rescisión.
Entregó las llaves pero dejó deudas o daños
Si la entrega no quedó documentada, reclamar después es cuesta arriba. Fotos, acta, inventario, estado de servicios y expensas deciden si cobrás el saldo o lo perdés.
Quiero recuperar el inmueble sin llegar a juicio
Una entrega con fecha cierta, un plan de pago o un acuerdo bien redactado suelen costar menos que un juicio. Pero mal firmado, un acuerdo cierra puertas.
MÉTODO DE TRABAJO
Qué reviso antes de recomendarte intimar, negociar o demandar
Seis puntos. De ahí sale la causal correcta, la vía procesal y una lista concreta de lo que te falta.
Contrato y plazo
Fecha de firma, destino, forma de pago, garantías, rescisión y domicilio constituido.
Deuda exigible
Alquileres, expensas, servicios, intereses, depósito y pagos parciales.
Intimaciones
Si fueron necesarias, si están bien redactadas y qué efecto producen.
Ocupantes
Locatarios, sublocatarios, familiares, terceros o tenedores precarios.
Prueba
Fotos, recibos, transferencias, mensajes, actas, presupuestos y constancias.
Vía adecuada
Intimación, negociación, mediación, desalojo, cobro o defensa judicial.
LO QUE MÁS SE SUBESTIMA
El contrato importa. Pero pierden juicios los que no cuidaron la intimación, los ocupantes y la prueba
“Es mi propiedad” y “me deben alquileres” no son una demanda. Son el punto de partida. Los desalojos que se caen o se estiran años suelen tener el mismo origen: una intimación defectuosa, un demandado que no era el único ocupante, o una deuda que no se pudo acreditar.
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CÓMO SE ORDENA UN CASO
Del primer mensaje a la recuperación del inmueble
La intervención cambia según la etapa: antes de intimar, con deuda acumulada, con contrato vencido, frente a una ocupación irregular o con un juicio ya iniciado.
Revisión del contrato y la ocupación
Leo el contrato, determino la causal e identifico quiénes están realmente en el inmueble y con qué título.
Orden de la deuda y la documentación
Reconstruyo períodos adeudados, pagos, servicios, expensas e intereses, y te digo qué comprobantes faltan.
Intimación o negociación
Si conviene, se cursa una intimación fehaciente o se propone una entrega con fecha cierta.
Demanda o defensa judicial
Si no hay salida, se inicia el trámite que corresponda. Si el reclamo te llegó a vos, se revisa causal, notificación y prueba.
DUDAS HABITUALES
Preguntas frecuentes sobre desalojos y alquileres en San Juan
Lo que más me consultan antes de intimar, contestar una carta documento o iniciar un juicio de desalojo.
¿Cuándo se puede iniciar un juicio de desalojo?
Cuando existe un deber de restituir exigible y el ocupante no restituye. Las causales típicas son falta de pago, vencimiento del contrato, comodato o tenencia precaria, intrusión y uso abusivo del inmueble.
Mi inquilino no paga. ¿Qué hago primero?
Intimar el pago por medio fehaciente, no demandar de entrada. Antes de mandar esa carta conviene tener la deuda bien calculada: reclamar de más puede complicar un caso que era sólido.
¿Siempre hay que mandar carta documento antes del desalojo?
No siempre. En la falta de pago de vivienda es un paso clave; en otras causales puede no ser obligatorio, pero sirve para fijar mora y dejar constancia de que se pidió la entrega.
El contrato venció y el inquilino sigue ocupando. ¿Puedo sacarlo?
Sí, pero hay que revisar qué pasó después del vencimiento. Si se siguieron aceptando pagos sin reservas, la otra parte puede sostener que el vínculo continuó.
¿Qué documentación necesito para reclamar alquileres impagos?
Contrato, recibos, transferencias, detalle de períodos adeudados y comunicaciones con el inquilino. Sumá comprobantes de expensas y servicios si también los reclamás.
Hay ocupantes que no figuran en el contrato. ¿Los tengo que demandar?
Sí, por eso hay que identificarlos antes de iniciar. Una sentencia contra el inquilino puede no alcanzar a un tercero que ocupa el inmueble e invoca un derecho propio.
Entregó las llaves pero dejó deudas y daños. ¿Puedo reclamarle igual?
Sí, siempre que puedas acreditar el estado del inmueble al momento de la entrega. Fotos fechadas, acta de restitución, inventario y presupuestos son centrales.
Me llegó una demanda de desalojo. ¿Puedo defenderme?
Sí, y los plazos son cortos. Se revisa la causal invocada, la notificación, el título acompañado y la prueba. A veces también conviene negociar una entrega ordenada.
¿Conviene firmar un acuerdo de entrega de llaves?
En general sí, si está bien redactado. Debe decir cuándo se entrega, en qué estado, qué deuda se reconoce o desconoce, y qué pasa con depósito, servicios y expensas.
¿Cuánto dura un juicio de desalojo en San Juan?
Depende de la causal, la identificación de ocupantes, la carga del juzgado y si hay oposición. No prometo plazos; sí puede reducirse el riesgo de demoras preparando bien la demanda.
ALQUILERES Y DESALOJOS EN SAN JUAN
Antes de intimar, contestar, entregar llaves o demandar, revisemos el caso
En la revisión inicial leo el contrato, ordeno deuda e intimaciones, veo quién ocupa y te digo si conviene intimar, negociar o iniciar juicio. Y si no tenés caso, te lo digo ahí mismo.